北京房價上漲,不過是千萬富豪的游戲,你要接盤嗎?

房叔有意思 2021-01-21 18:23:41
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熱鬧是學區房的,偏遠住宅什么都沒有

近期,北京二手房肉眼可見的巨大跳漲掀起了朋友圈的焦慮狂潮。

不少人問房叔,二手房漲了,新房是不是也要漲?郊區有戲嗎?紛紛摩拳擦掌,借錢也得上車。

叔總是號召大家做個理性的人

叔以為這輪趨勢主要有三個主要原因:入學政策變化導致的西城海淀學區房上漲、大環境的貨幣超發以及某些個人貸、經營貸放寬,導致很多錢流入房市。

同時要注意的是,北京樓市行情是被政策卡著脖子的,市場再狂熱也脫不開“房住不炒”,政策的風吹草動應該是房價的決定性因素。

靴子落地之日,就是炒房客夢斷之時。

1

西城海淀學區房上漲

北京一部分二手房的確漲價了。

比如海淀上地區域這套兩居室、臨鐵,60多平的小戶型,從2020年下半年開始頻繁調價,掛牌價從700萬一直漲到900萬。

再看西城對口宏廟小學的宇宙網紅盤“豐匯園”,最小戶型的單價已經達到25-26萬。

不到40平米的老破小,總價超過了1000萬。

東城區也在溫和上漲。

和平里四小的對口房源“民旺園”近期漲價20萬

總結起來不難發現:領漲的是核心地段的學區房,從來不是用來住的普通住宅

貝殼總結去年漲幅最大的小區,大部分是上地、中關村、萬柳等學區競爭最激烈的片區,這里有全世界最焦慮的海淀家長,托起明天的希望。

(此外值得注意的是“碼農房”,回龍觀片區的融澤嘉園、金域華府一期也漲勢強勁。)

房叔看來,核心地段學區房會漲價是意料之中的事情。

疫情的反復、購房需求的長期積累、西城731政策的巨大后挫力,是這輪漲價的重要原因。

731新政之后,學區房熱度不減,因為沒有人希望自己的下一代階層滑落。學區房就是售賣希望的最好生意,哪怕這個房子是多校劃片的盲盒。

北京的教育資源的不平衡的,其實對資源的爭奪就是階層的比拼,是家庭資產能力的一次碰撞。

所謂海淀拼娃,西城拼爹

今年北京高考700分以上考生共80人,其中,海淀區57人,西城區14人,東城區6人,朝陽區3人。教育資源不平衡的結果,就是海淀西城的學區房會越來越搶手,越來越貴,有產者才能上位。

一流學區房的入門級房產,比如中關村三小的蜂鳥社區,已經變成了“瘋鳥社區”,最高成交單價已經超過20萬/平米

持有海淀西城學區房的家長群,無疑也是千萬富豪俱樂部

一線城市優質房產的價格,代表的是一線城市精英群體的購買力,人人都想要市區頂級學區的次新大平層,買不起則選頂級學區的上車老破小,價高者得。

那資產不足千萬又迫切需要上學的家庭,有什么選擇?

焦慮是永恒的,內卷越激烈,房價越高。

房叔承認部分片區漲價的行情,但漲價的結果應該是北京房產市場價格的分化,而絕不是普漲。

某些樓盤和中介,借此機會推銷自己項目,叔以為不可取。

2020年有幾個新盤不錯,買得早選得準的算慧眼識珠,但還有一些有硬傷的盤,要么地段不行,要么產品力欠缺,恐怕將來二手房價不升反降。比如城南某樓盤的“水簾洞”維權房,通州某樓盤的學校問題,豐臺某樓盤的地鐵震動,房山某項目過于遙遠……在此不多點名了,相信最近有購房打算的朋友深有感觸。

而把學區房漲價發散解讀為普漲,讓你去買偏遠郊區房的人,就不是蠢就是壞了。

他們只負責把房子賣出去,哪管以后房價腰斬,洪水滔天。牢記北三縣的慘劇,不要好了傷疤忘了疼。

圖源:房東看世界

事實上,房叔還有一點擔憂,買房一定漲的信仰已經破滅了,投資者抱緊核心地段學區房,實際是抓緊了最后的穩健保值資產,這很有可能是樓市的最后領地。

所以面對市場普遍樂觀的炒房熱情,房叔一直抱著懷疑態度

房價什么時候漲、什么時候跌,不一定在于市場,很大程度上是政策干預。什么時候靴子落地,炒房客就歇了。

2

大環境的貨幣超發

有人說,全國四大一線城市,按照“深廣上北”的順序房價輪動,總會輪到北京。

我們看看這幾個城市都是怎么漲的。

深圳自2019年下半年開始漲幅最大,但西片漲幅遠大于東片。這主要由于示范區政策利好、產業集聚、廣東流入的就業大學生大幅增加等原因,再加上炒房熱情不減……它的基本面是最好的。

廣州是從去年3月份啟動行情,這和廣州在2020年開放周邊地區限購,降低了入戶門檻一系列舉動有很大的關系。

上海則滯后一個季度,動力是“城內拆遷”和“放寬大學生落戶”。

但是北京呢?積分落戶每年不到一萬人,大學畢業生南下趨勢明顯,為什么房價還是漲了?這一輪北京房價上漲更多是貨幣放水推動資產價格上漲吳敬璉老先生曾說:“房價高的根本原因就是貨幣超發。”

從上圖可以看到,M1和M2之間的剪刀差收窄,說明越來越多的錢游離出了銀行體系,可能帶來新一輪的資產上漲

M2一直被視為房價的風向標

每輪房價大漲時,M2也在高點,M2與房價呈現正相關。

房價就是個貨幣現象,尤其是一線城市的房價。

原因很好理解,貨幣貶值,物價上漲,買房為了抗通貨膨脹,達到資產、財富的保值增值。

例如2007年、2009年-2010年、2013年、2015年-2017年,M2上升,房價也同步上漲。

但每一輪大放水的過程,都是財富分化加劇的過程,歸根結底是富人的狂歡大周期來臨,北京豪宅率先回暖,也體現了這一點。

北京有著全國人數最多的富豪,在全球大放水的驅動下,北京的豪宅很搶手。

結果就是階層化、圈層化越發加重,富者越來越富。

所以說,北京核心地段的二手房漲了,但不一定和你有關。十年以后,有的盤漲2萬,有的盤漲幾百塊,有的盤甚至還會跌破發行價。大部分剛需的財富終究是紙面上的數字,你只有一套房子,它再值錢你也沒法賣掉變現,更不要提上不了車的“窮人”。

3

警惕個人貸、經營貸放寬

二手房跳漲 ,也需要有人接盤,否則不過是紙面富貴。

人越來越少了,合格的韭菜不夠割了,那就放寬要求,給他們更便宜的利率,開高杠桿進場

近期一些抵押貸、經營貸、信用貸又竄入了樓市中,而且還打出了低利率的誘惑,部分中介機構還向購房者明里暗里地推薦抵押貸、經營貸。

其實早在2017年北京市的銀監、住建部門就已經明確,這違反了住房信貸政策,存在很大的金融風險,是必須禁止的。

來源:市界

經營貸本來是為了緩解中小企業融資難的,借款人通過房產抵押等擔保方式,獲得低息的銀行貸款,用于企業和個體工商戶的經營需要。貸款額度大,時間長,個別銀行甚至能提供30年的經營貸。

這本是用于服務實體經濟的錢,卻在一番騷操作之后再次流入樓市

經營貸利率非常便宜。2020年主流房貸利率最低的城市是上海、銀川、哈爾濱、大連、石家莊、廣州、昆明、廈門,均為5.25%。但經營貸卻比最低房貸利率還要低,有銀行給出的經營貸利率最低為3.85%。做這種生意正是那些小型的房產中介。

他們幫湊不夠首付的購房者包裝公司(大概1萬元),操作貸款,從中收取套現費。如果辦理一筆200萬的經營貸,中介可以獲得4000-5000的套現費。可由于禁不住誘惑的人多,也可以薄利多銷。

銀行確實明令禁止將經營貸用于購房,一旦查出違規使用,銀行就會提前收回全部貸款。到時候購房人恐怕要尋找其他不合法的方式湊齊還款,拆東墻補西墻,財務狀況更加惡化。

但無論后期風險如何,中介都可以穩賺不賠,可謂是一本萬利的好生意。

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現在大家想想,成天鼓吹房價普漲,快來買房的都是誰呢?

須知道,任何言論都有立場

真正的富人買房決策,都是悶聲發大財。他們絕不會是微信群里最活躍的那一個,也不是炒房大V文章的積極轉發者。

那些呼號聲音最大的,是中介。

他們搜羅看漲的蛛絲馬跡,為富人尋找接盤俠,自己也分一杯羹而已。

房地產發展到今天,其實處境挺難的。房企和中介都想把房子出清,買房閉眼賺的時代也早就過去了。

購房人要學會管理好自己的預期,不要被炒作和過度渲染誤導才是。

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