北京房價上漲,不過是千萬富豪的游戲,你要接盤嗎?

近期，北京二手房肉眼可見的巨大跳漲掀起了朋友圈的焦慮狂潮。

不少人問房叔，二手房漲了，新房是不是也要漲？郊區有戲嗎？紛紛摩拳擦掌，借錢也得上車。

叔總是號召大家做個理性的人。

叔以為這輪趨勢主要有三個主要原因：入學政策變化導致的西城海淀學區房上漲、大環境的貨幣超發以及某些個人貸、經營貸放寬，導致很多錢流入房市。

同時要注意的是，北京樓市行情是被政策卡著脖子的，市場再狂熱也脫不開“房住不炒”，政策的風吹草動應該是房價的決定性因素。

靴子落地之日，就是炒房客夢斷之時。

1

西城海淀學區房上漲

北京一部分二手房的確漲價了。

比如海淀上地區域這套兩居室、臨鐵，60多平的小戶型，從2020年下半年開始頻繁調價，掛牌價從700萬一直漲到900萬。

再看西城對口宏廟小學的宇宙網紅盤“豐匯園”，最小戶型的單價已經達到25-26萬。

不到40平米的老破小，總價超過了1000萬。

東城區也在溫和上漲。

和平里四小的對口房源“民旺園”近期漲價20萬。

總結起來不難發現：領漲的是核心地段的學區房，從來不是用來住的普通住宅。

貝殼總結去年漲幅最大的小區，大部分是上地、中關村、萬柳等學區競爭最激烈的片區，這里有全世界最焦慮的海淀家長，托起明天的希望。

（此外值得注意的是“碼農房”，回龍觀片區的融澤嘉園、金域華府一期也漲勢強勁。）

房叔看來，核心地段學區房會漲價是意料之中的事情。

疫情的反復、購房需求的長期積累、西城731政策的巨大后挫力，是這輪漲價的重要原因。

731新政之后，學區房熱度不減，因為沒有人希望自己的下一代階層滑落。學區房就是售賣希望的最好生意，哪怕這個房子是多校劃片的盲盒。

北京的教育資源的不平衡的，其實對資源的爭奪就是階層的比拼，是家庭資產能力的一次碰撞。

所謂海淀拼娃，西城拼爹。

今年北京高考700分以上考生共80人，其中，海淀區57人，西城區14人，東城區6人，朝陽區3人。教育資源不平衡的結果，就是海淀西城的學區房會越來越搶手，越來越貴，有產者才能上位。

一流學區房的入門級房產，比如中關村三小的蜂鳥社區，已經變成了“瘋鳥社區”，最高成交單價已經超過20萬/平米。

持有海淀西城學區房的家長群，無疑也是千萬富豪俱樂部。

一線城市優質房產的價格，代表的是一線城市精英群體的購買力，人人都想要市區頂級學區的次新大平層，買不起則選頂級學區的上車老破小，價高者得。

那資產不足千萬又迫切需要上學的家庭，有什么選擇？

焦慮是永恒的，內卷越激烈，房價越高。

房叔承認部分片區漲價的行情，但漲價的結果應該是北京房產市場價格的分化，而絕不是普漲。

某些樓盤和中介，借此機會推銷自己項目，叔以為不可取。

2020年有幾個新盤不錯，買得早選得準的算慧眼識珠，但還有一些有硬傷的盤，要么地段不行，要么產品力欠缺，恐怕將來二手房價不升反降。比如城南某樓盤的“水簾洞”維權房，通州某樓盤的學校問題，豐臺某樓盤的地鐵震動，房山某項目過于遙遠……在此不多點名了，相信最近有購房打算的朋友深有感觸。

而把學區房漲價發散解讀為普漲，讓你去買偏遠郊區房的人，就不是蠢就是壞了。

他們只負責把房子賣出去，哪管以后房價腰斬，洪水滔天。牢記北三縣的慘劇，不要好了傷疤忘了疼。

圖源：房東看世界

事實上，房叔還有一點擔憂，買房一定漲的信仰已經破滅了，投資者抱緊核心地段學區房，實際是抓緊了最后的穩健保值資產，這很有可能是樓市的最后領地。

所以面對市場普遍樂觀的炒房熱情，房叔一直抱著懷疑態度。

房價什么時候漲、什么時候跌，不一定在于市場，很大程度上是政策干預。什么時候靴子落地，炒房客就歇了。

2

大環境的貨幣超發

有人說，全國四大一線城市，按照“深廣上北”的順序房價輪動，總會輪到北京。

我們看看這幾個城市都是怎么漲的。

深圳自2019年下半年開始漲幅最大，但西片漲幅遠大于東片。這主要由于示范區政策利好、產業集聚、廣東流入的就業大學生大幅增加等原因，再加上炒房熱情不減……它的基本面是最好的。

廣州是從去年3月份啟動行情，這和廣州在2020年開放周邊地區限購，降低了入戶門檻一系列舉動有很大的關系。

上海則滯后一個季度，動力是“城內拆遷”和“放寬大學生落戶”。

但是北京呢？積分落戶每年不到一萬人，大學畢業生南下趨勢明顯，為什么房價還是漲了？這一輪北京房價上漲更多是貨幣放水推動資產價格上漲。吳敬璉老先生曾說：“房價高的根本原因就是貨幣超發。”

從上圖可以看到，M1和M2之間的剪刀差收窄，說明越來越多的錢游離出了銀行體系，可能帶來新一輪的資產上漲。

M2一直被視為房價的風向標。

每輪房價大漲時，M2也在高點，M2與房價呈現正相關。

房價就是個貨幣現象，尤其是一線城市的房價。

原因很好理解，貨幣貶值，物價上漲，買房為了抗通貨膨脹，達到資產、財富的保值增值。

例如2007年、2009年-2010年、2013年、2015年-2017年，M2上升，房價也同步上漲。

但每一輪大放水的過程，都是財富分化加劇的過程，歸根結底是富人的狂歡。大周期來臨，北京豪宅率先回暖，也體現了這一點。

北京有著全國人數最多的富豪，在全球大放水的驅動下，北京的豪宅很搶手。

結果就是階層化、圈層化越發加重，富者越來越富。

所以說，北京核心地段的二手房漲了，但不一定和你有關。十年以后，有的盤漲2萬，有的盤漲幾百塊，有的盤甚至還會跌破發行價。大部分剛需的財富終究是紙面上的數字，你只有一套房子，它再值錢你也沒法賣掉變現，更不要提上不了車的“窮人”。

3

警惕個人貸、經營貸放寬

二手房跳漲 ，也需要有人接盤，否則不過是紙面富貴。

人越來越少了，合格的韭菜不夠割了，那就放寬要求，給他們更便宜的利率，開高杠桿進場。

近期一些抵押貸、經營貸、信用貸又竄入了樓市中，而且還打出了低利率的誘惑，部分中介機構還向購房者明里暗里地推薦抵押貸、經營貸。

其實早在2017年北京市的銀監、住建部門就已經明確，這違反了住房信貸政策，存在很大的金融風險，是必須禁止的。

來源：市界

經營貸本來是為了緩解中小企業融資難的，借款人通過房產抵押等擔保方式，獲得低息的銀行貸款，用于企業和個體工商戶的經營需要。貸款額度大，時間長，個別銀行甚至能提供30年的經營貸。

這本是用于服務實體經濟的錢，卻在一番騷操作之后再次流入樓市。

經營貸利率非常便宜。2020年主流房貸利率最低的城市是上海、銀川、哈爾濱、大連、石家莊、廣州、昆明、廈門，均為5.25%。但經營貸卻比最低房貸利率還要低，有銀行給出的經營貸利率最低為3.85%。做這種生意正是那些小型的房產中介。

他們幫湊不夠首付的購房者包裝公司（大概1萬元），操作貸款，從中收取套現費。如果辦理一筆200萬的經營貸，中介可以獲得4000-5000的套現費。可由于禁不住誘惑的人多，也可以薄利多銷。

銀行確實明令禁止將經營貸用于購房，一旦查出違規使用，銀行就會提前收回全部貸款。到時候購房人恐怕要尋找其他不合法的方式湊齊還款，拆東墻補西墻，財務狀況更加惡化。

但無論后期風險如何，中介都可以穩賺不賠，可謂是一本萬利的好生意。

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現在大家想想，成天鼓吹房價普漲，快來買房的都是誰呢？

須知道，任何言論都有立場。

真正的富人買房決策，都是悶聲發大財。他們絕不會是微信群里最活躍的那一個，也不是炒房大V文章的積極轉發者。

那些呼號聲音最大的，是中介。

他們搜羅看漲的蛛絲馬跡，為富人尋找接盤俠，自己也分一杯羹而已。

房地產發展到今天，其實處境挺難的。房企和中介都想把房子出清，買房閉眼賺的時代也早就過去了。

購房人要學會管理好自己的預期，不要被炒作和過度渲染誤導才是。

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