北京正站在房價上漲的前夜

樓市相對論 2021-01-20 10:30:54
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最近小道消息傳來,北京海淀學區房賣瘋了,一些房產大V也在鼓勵北京買房,再加上中介添油加醋話術逼定,著實讓北京買房人更焦慮了。

根據國家統計局數據(以2015年=100%作為定基),北京二手房價在2016年漲幅達到最高點后,持續陰跌三年,累計下跌5.8%。

2020年房價逆轉下行趨勢,一年便漲了9.1%,超越了2016年。

圖源:德科地產頻道

樓市“上漲-下跌/橫盤-反彈”規律中,北京樓市是否來到觸底反彈階段了?意味著北京樓市經歷了4年橫盤,要迎來春天了?

先下個論斷,北京正站在房價上漲的前夜。

為什么這么說呢?且讓我們通過數據,來揭開“北京樓市上漲”真相,讓大家買房之路更從容。

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2020年北京房價往上拉升,關鍵節點在疫情過后,遲到的小陽春階段(4-6月)。這段時間市場成交活躍,成交均價在全年高位。

圖源:佳爺房談

貝殼研究院數據,5月單月二手房價上漲4321元/平米,環比漲幅7.43%。即100平的房子,一個月上漲約43萬元。

北京樓市4-6月的好行情,有兩大影響因素。第一是疫情之后,積壓的購房需求和激發的改善需求釋放。

其次,4月30日西城區發文,調整學區房政策,規定7月31日后實行多校劃片或就近入學。這意味著趕在“7·31”之前購房落戶的孩子,還能上學區房對口名校,短時間引發西城學區房購房熱。

西城學區房天價老破小居多,成功推高短期二手房成交均價。

此后,北京二手房成交均價又往回調。直到12月,北京二手房成交量攀升,達到全年最高——20944套。

縱觀2020,北京全年二手房成交168861套,為近四年來最高,和2013年成交量相當。

圖源:佳爺房談

新房成交量也有突破,為70462套。

因為新房多分布在四環外,遠郊限競房為主流,所以成交均價都不高。貝殼研究院的數據顯示,2020年新房成交均價為48147元/㎡,同比上漲3%。

圖源:佳爺房談

據貝殼統計,北京限價宅地入市以來,共成交1634萬平方米,限競房成交面積為592萬平方米,如今還有64%的限競房等待去化,市場供應充足,銷售壓力大。

從供求關系來講,北京新房價格并不支持大幅上漲。

其實,北京新房價格上漲的動力不在于這些限競房,而是藏在2020年不限價的地塊里。

2020年限競房用地、共有產權房用地,紛紛給不限價住宅用地讓路,不限價宅地宗數占比75%。

2021年,北京土拍市場延續了去年不限價地塊風向,開年第一拍就是不限價地塊。

1月13日,金地置業以18.28億元、自持11%競得房山區地塊,溢價率9.26%,折合樓面價約18797元/平方米。

緊接著,1月14日中海以17.9億元落子石景山不限價地塊,樓面價為46727元/平方米,溢價率3.17%。

據悉,中海石景山地塊周邊二手房價格約為45000元/平方米。該地塊的樓面價,幾乎與周邊二手房價持平。

還是那句老話,當面粉(地價)越來越貴,面包(房價)會更便宜嗎?

不限價地塊給北京新房市場打開活躍的口子,未來豪宅面世可期,當然會影響市場成交價格。

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在地價之外,北京房價上漲的邏輯還有很多。

首先,一線城市房價上漲輪動效應顯現。深圳漲完,上海漲,北京作為同樣量級城市,房價尚有補漲空間。

優質的房產在上漲行情中率先復蘇,并且能在下行市場中,扛住下跌壓力。北京樓市優質房產已經開始躁動了。

好友血拼哥告訴筆者,北京知春里小區一個月房價跳漲220萬!2020年12月14日成交的85.3平三居,成交價為880萬,現在同樣的房源,掛牌價達1100萬!

漲價更猛的還是海淀的學區房。據佳爺房談統計,2020年掛牌價上調超過100套的小區中,漲幅排名前五的都是海淀熱點學區房。

重要的是,即使這些小區掛牌量不斷上調,看房的人還是絡繹不絕!蜂鳥家園50平的學區房,兩個月內從600萬直接漲到900萬,飛漲300萬后,依然有人來看房。

同樣的情況發生在2020年的深圳、現在的上海。

2020年深圳成為全國房價漲幅最高的城市,12月房價均價為87957元/平方米,同比上漲34.25%。

現在上海樓市漲勢洶洶,12月均價為59072元/平方米,同比上漲8.45%,均價稍低于北京——64721元/平方米。

一個詞形容現在的上海樓市——瘋狂!新房搖號搶房秒光,二手房掛牌價不斷上漲,學區房暴漲。

北京樓市回暖,指日可待。

其次,經濟大環境必然,北京房價上漲有規律可循。

全球大放水的背景下,錢幣貶值規律使然。貨幣貶值讓購買力下降,大宗資產價格隨之上升(即房價上漲),筆者之前在《窮人,越來越買不起房》一文中詳細論述過。

每一輪貨幣大放水,都是對無房者的一次財富洗劫。除非你有其他可以抵抗通脹的資本。

圖源:德科地產頻道

根據國家統計局數據,全國商品房成交均價從2011年5379元/平方米,上漲到2020年的9860元/平方米,即將突破萬元大關。

無論怎樣調控,房價都是呈現出上漲趨勢。

最后,北京在城市競爭中,還有很多利好空間可以釋放。例如飽受詬病的“普宅線”(總價高于468萬即豪宅)、太過嚴厲的人口管控政策等。

圖源:魔都財觀

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